San Diego está construyendo unidades de vivienda accesorias (ADU) a un ritmo que la mayoría del condado nunca había visto, y casi todo lo que se escribe sobre los ADU cubre permisos y diseño, no el último tramo. La lista de pendientes, molduras, herrajes, accesorios, retoques de pintura, es trabajo a escala de manitas, separado del trabajo estructural y de oficios con licencia que su contratista general ya terminó. Esto es lo que en realidad involucra esa fase, y dónde está la línea entre las dos.

Qué es en realidad una lista de pendientes

Una lista de pendientes es el listado de detalles pequeños, sin terminar o imperfectos que se identifican al final de un proyecto de construcción, los puntos que se marcan durante el recorrido final antes de que todos den el trabajo por terminado. En la construcción de un ADU, la lista de pendientes se forma después de que el trabajo estructural, eléctrico, de plomería y mecánico, tanto en obra gruesa como en acabados, ha pasado la inspección. Lo que queda es casi siempre trabajo de detalle cosmético y funcional, no algo estructural ni crítico para el código.

Por qué la fase de acabados es trabajo de manitas, no de contratista general

Los contratistas generales y sus subcontratistas con licencia se encargan de las partes de la construcción de un ADU que requieren permisos e inspecciones: cimentación, estructura, obra gruesa eléctrica, obra gruesa de plomería, HVAC y la envolvente estructural. Una vez que ese trabajo pasa la inspección final, gran parte de lo que queda es trabajo de acabado de menor alcance que no requiere una licencia especializada para hacerse correctamente. La carpintería de molduras, la instalación de herrajes, el cambio de accesorios, el sellado con caulk y el retoque de pintura entran en esa categoría.

Contratar a un manitas para esta fase, en lugar de mantener al contratista general bajo contrato, a menudo ahorra dinero, ya que el trabajo de acabados facturado a tarifas de contratista general cuesta más que el mismo trabajo contratado a través de un servicio de manitas armado justamente para este tipo de visita con varios puntos.

Qué suele incluir la lista de pendientes de un ADU

La mayoría de las listas de pendientes de un ADU tienen una forma parecida sin importar quién construyó. Instalación o retoque de molduras interiores y exteriores y zoclos, trabajo que cae bajo carpintería. Herrajes de puertas y gabinetes, bisagras, jaladeras, cierrapuertas, pestillos, que quedaron pendientes durante la construcción principal. Instalación de lámparas, incluyendo lámparas colgantes, accesorios de tocador y luces exteriores de pórtico que el electricista dejó preparadas mas no montó. Sellado con caulk alrededor de tinas, lavabos, cubiertas y molduras de ventanas, el tipo de trabajo de detalle que cubre sellado y calafateo. Reparaciones menores de tablaroca por el tránsito de las últimas cuadrillas. Retoques de pintura donde el trabajo de los oficios rayó las paredes. Instalación de repisas y organizadores de clóset. Montaje de persianas y cortinas.

Nada de esto es trabajo glamoroso, y nada de esto aparece en la mayoría de los artículos sobre cómo construir un ADU. También es la diferencia entre un ADU que se siente terminado y uno que se siente como una obra en construcción con muebles adentro.

Lo que un manitas no toca en un ADU

Una cuadrilla de acabados a escala de manitas no realiza trabajo estructural, trabajo de panel eléctrico o circuitos, obra gruesa de plomería, ni nada que necesite un permiso y la aprobación de un oficio con licencia. Si un punto de la lista de pendientes revela algo más profundo, un contacto que en realidad nunca se cableó bien, un marco de puerta que quedó chueco por un problema de estructura, ese punto regresa al contratista general o al oficio con licencia correspondiente, no a la cuadrilla de acabados. Una respuesta directa sobre dónde está esa línea lo protege de que una empresa de manitas tome trabajo que no le corresponde.

Momento oportuno: cuándo traer a un manitas durante la construcción de su ADU

La mayoría de los dueños de casa traen ayuda de acabados justo después de que pasa la inspección final, una vez que la estructura es legalmente habitable y la lista de pendientes es lo único que separa una unidad vacía de una habitable. Algunos dueños de casa optan por dividir la lista de pendientes, haciendo una primera pasada con la cuadrilla del contratista general para los puntos directamente ligados a su alcance de trabajo, y luego trayendo a un manitas para los puntos de detalle restantes que el equipo del contratista general no está armado para resolver de forma eficiente. Cualquiera de los dos enfoques funciona. Lo que importa es que alguien recorra el espacio y escriba la lista antes de agendar cualquier cosa.

Presupuesto para la fase de acabados

El alcance de una lista de pendientes varía tanto entre proyectos que un solo número no aplica de forma limpia. Una lista corta, herrajes y algunos accesorios, puede ser una sola visita de medio día. Una lista más completa que cubra molduras, varios accesorios, sellado en toda la unidad y retoques de pintura en todo el ADU normalmente se acerca más a una visita de tarifa fija con varios puntos, similar a lo que se describe en nuestra guía de costos de manitas para San Diego. Conseguir un recorrido por escrito y una cotización antes de empezar el trabajo es la mejor manera de evitar un desajuste entre la expectativa y la factura.

Si está terminando un ADU y quiere una cotización directa de su lista de pendientes, llame a Fix Pro San Diego al (858) 400-4611. Recorremos la unidad con usted y le decimos con honestidad qué corresponde a nuestra lista y qué le corresponde de vuelta a su contratista.

Preguntas frecuentes

¿Puede un manitas terminar mi ADU sin un contratista general?

Un manitas puede completar el trabajo de acabado cosmético y funcional, molduras, herrajes, accesorios, sellado, retoques de pintura, una vez que el trabajo estructural, eléctrico y de plomería ya pasó la inspección a través de un contratista general u oficios con licencia. Un manitas no sustituye el trabajo con licencia que se necesita para llevar un ADU por todo el proceso de permisos e inspección final desde el principio.

¿Cuánto tarda normalmente en completarse la lista de pendientes de un ADU?

Depende por completo de qué tan larga sea la lista. Una lista corta de herrajes y accesorios se puede terminar en una sola visita. Una lista completa que cubra molduras, retoques de pintura en varios cuartos y sellado en toda la unidad es, de forma más realista, un proyecto de varios días.

¿El trabajo de la lista de pendientes requiere permiso?

La mayoría de los puntos de una lista de pendientes, molduras, herrajes, montaje de accesorios, sellado, retoques de pintura cosmética y tablaroca, no requieren permiso porque no tocan los sistemas estructural, eléctrico o de plomería. Si un recorrido de la lista de pendientes descubre algo que sí los toca, ese punto debe regresar a un contratista con licencia en lugar de manejarse como trabajo de manitas.

¿Qué pasa si mi lista de pendientes revela un problema más grande, como un problema eléctrico?

Deténgase y márquelo. Una empresa de manitas seria le dirá directamente cuando algo en la lista esté fuera del alcance de un manitas, en lugar de intentarlo de todas formas. Ese punto regresa a su contratista general o a un electricista, plomero u otro oficio con licencia, según corresponda.